Contabilidade das Incorporadoras (II)

Nova regra derruba lucro e patrimônio de construtora

Matéria publica no Jornal Valor Econômico em 05 maio 2010

Texto de Fernando Torres e Daniela D'Ambrosio

Já faz um tempo que os investidores estão receosos sobre o impacto do novo padrão contábil sobre os resultados das incorporadoras imobiliárias brasileiras e até agora nenhuma empresa divulgou o que vai mudar no seu balanço a partir de 2010. Elas adiam a divulgação por temer a reação do mercado e também porque ainda tentam reverter a mudança na contabilidade.

Se antecipando às empresas, analistas do Credit Suisse fizeram os cálculos e a notícia é que os lucros devem cair em todo o setor - e bastante.

Tendo como base a expectativa do banco para os números deste ano, a baixa média no ganho líquido será de 43%, enquanto o patrimônio líquido das empresas deve cair 25%. Há dispersão nas estimativas, mas há piora em todos os casos.

Considerando a regra contábil que está em vigor, o estudo do Credit Suisse aponta que a Brookfield seria a mais afetada em termos de resultado em 2010, com baixa de 84% no ganho líquido. Entre as sete empresas analisadas, a Rossi terá o menor impacto no lucro, que mesmo assim deve ser 17% menor.

Em termos de patrimônio líquido (PL) o estudo foi mais abrangente e envolveu dez companhias. Por esse critério, o maior impacto será na Cyrela, com uma baixa de 33% no valor contábil da companhia, e menor na Inpar, que terá queda de 14% no PL.

Como consequência dessas mudanças, os múltiplos usados por analistas para verificar se uma empresa está cara ou barata na Bolsa devem subir, o que pode assustar alguns investidores.

Entretanto, na visão de Marcello Milman e Marcelo Telles, analistas do Credit Suisse, as mudanças contábeis não deveriam mudar o valor de mercado das companhias, uma vez que o fluxo de caixa não será alterado.

Segundo o estudo, a relação média entre o valor de mercado e o patrimônio líquido deve subir de um índice de 1,5 para 2,0. Já a razão entre o preço da ação na bolsa e o lucro por ação deve saltar de 10,3 vezes para 18,4 vezes.

A principal mudança contábil que afetará as construtoras refere-se ao critério para reconhecimento da receita. Até agora, as empresas registram a receita levando em conta o percentual realizado da obra (chamado de método POC) - ainda que nem todo o caixa seja recebido.

No modelo usado no IFRS, que passa a ser obrigatório a partir de 2010, as incorporadoras reconhecem a receita com a venda de um imóvel toda de uma vez, no momento da entrega das chaves. Esse é a regra mesmo que elas tenham recebido uma parcela importante deste valor durante as obras.

Segundo Milman, os efeitos são maiores nas empresas que cresceram muito nos últimos anos, naquelas com margem maior e nas incorporadoras com projetos de ciclo mais longo.

Mas o fato é que todas as empresas possuem ao menos um dessas características, em especial o crescimento acelerado. No ano passado, por exemplo, a receita das companhias abertas do setor avançou 44%.

Do lado empresarial, enquanto as incorporadoras se articulam nos bastidores para tentar evitar a mudança contábil, também pensam em criar instrumentos paralelos para dar indicações aos investidores do que está acontecendo. "O investidor não quer esperar três anos para saber se a empresa chegou ao céu ou ao inferno", afirma uma fonte do setor.

Outro executivo de incorporadora aponta uma consequência adicional que considera negativa com a implantação do IRFS, ligada às cláusulas de limites de alavancagem previstas nas emissões de debêntures. Com a mudança do patrimônio líquido, a relação dívida líquida sobre patrimônio líquido - usada como parâmero nos contratos - também se altera. As debêntures representam 25% do endividamento total das empresas e somaram R$ 6,4 bilhões em 2009.