Contabilidade das Incorporadoras

Alterações ainda podem ser evitadas

Matéria publica no Jornal Valor Econômico em 05 maio 2010

O Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) se reúne hoje, em São Paulo, com membros do Conselho de Normas Internacionais de Contabilidade (IASB, na sigla em inglês). Um dos temas da pauta da reunião técnica está justamente ligado à regra contábil das incorporadoras.

Um grupo de trabalho coordenado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) analisa o caso das incorporadoras desde o início do ano e encontrou argumentos técnicos favoráveis à manutenção do critério antigo de reconhecimento de receita.

No encontro de hoje, o CPC pretende apresentar esses argumentos ao IASB, para que o órgão avalie se os contratos de compra e venda de imóveis no Brasil se enquadram como venda de um bem (que exige o reconhecimento da receita apenas na entrega das chaves) ou como contrato de construção (que prevê o reconhecimento da receita ao longo da obra).

Entre os argumentos favoráveis à regra antiga estão o de que a parcela paga pelo comprador durante as obras não é depositada em uma conta separada, como ocorre em outros países, e o dinheiro é efetivamente usado pela incorporadora.

Além disso, o contrato é visto como um compromisso firme de compra e venda, e não apenas como uma reserva de imóvel.

Segundo o professor Eliseu Martins, especialista em contabilidade e ex-diretor da CVM, a norma internacional diz que se os riscos e benefícios são transferidos ao comprador é possível enquadrar o contrato como de construção e usar a regra antiga.

No entender dele, a jurisprudência jurídica tem firmado fortemente que, se houver um problema durante a construção, o imóvel é do comprador.

Eliseu argumenta ainda que um único comprador não tem poder para alterar o projeto (o que seria uma evidência da propriedade), mas que o conjunto de compradores pode.

Representadas pela Associação Brasileira das Companhias Abertas (ABRASCA) no CPC, as incorporadoras começaram a montar o que chamam de "estratégia de defesa" no início deste ano. E a visão é que as articulações estão dando algum resultado. "A chance de não implantarmos o IFRS é pequena, na casa de uns 20%, mas já foi nula", afirma um executivo do setor.

Consultada sobre o assunto, a superintendência de normas contábeis da CVM disse, em nota, que o estudo da regra está em curso e que, portanto, ainda não pode "emitir uma opinião ou orientação que seja levada para debate no âmbito do CPC ou da própria CVM".

Diante disso, o órgão regulador diz que sua posição "é aquela que está nos pronunciamentos aprovados e referendados que estão plenamente alinhados com as normas internacionais".

A autarquia destaca ainda que "não há possibilidade de adoção de normas, por parte da CVM, diferentes daquelas previstas pelo IASB e pelo CPC".

Do ponto de vista do mercado, Marcello Milman, analista do Credit Suisse, diz que os argumentos para se manter a regra antiga são mais evidentes, principalmente nos contratos de baixa renda, em que a Caixa Econômica Federal paga quase todo o valor do imóvel durante o período de obras. Dessa forma, o reconhecimento da receita na regra antiga se aproximaria do fluxo de caixa do projeto.

Nas vendas do segmento de médio e alto padrão, o comprador costuma pagar de 20% a 30% do valor do imóvel no período de construção, enquanto a receita e os custos são todos reconhecidos.

O risco nesse caso, segundo Milman, é que, com base num custo estimado, se reconheça uma margem maior que a efetiva.